注文住宅の土地探しはとても大変です。私は大体4ヶ月ぐらい土地を探し続けていました。
本当に過酷だった経験と、首都圏の土地価格が高騰している現状を踏まえ、同じように注文住宅用の土地を探している方の励みになればと思い、この記事を書きたいと思います。
どれくらいの土地を見たのか？
実際にどのくらいの数を見たかと言えば、控えめに言っても数千件はチェックした気がします。
土地を探している期間は、仕事以外の時間は本当にずっとスマホで情報を探し続けていました。私だけでなく妻も一緒に探していたので、かなかなりの数に目を通しました。
その中で実際に問い合わせて見に行った物件は、十数件程度です。不動産業界では「千三（せんみつ）」と言われることがありますが、本当に探していても「いいな」と思える土地は多くありません。やはり大量に情報を見る必要があります。
土地の探し方
土地の探し方についてですが、基本的には「ニフティ不動産」というアプリを使っていました。
ニフティ不動産のアプリには賃貸用と売買用の2種類がありますが、売買用のものを使用していました。
当初は物件掲載数No.1ということもあり「SUUMO」を使っていましたが、途中からニフティ不動産に切り替えました。ニフティ不動産を選んだ理由は以下の通りです：
- 都道府県を横断して一括検索ができる。
- 指定できる駅数に上限がない。
SUUMOなどの場合、別の県を検索するには検索条件を別途保存し直す必要がありました。
また、指定できる駅数が50駅ほどに制限されていたため、例えば東海道線のような駅数の多い路線を選択すると、他の路線の駅がほとんど指定できなくなる点がネックでした。
具体的な活動としては、ニフティ不動産でお気に入りの検索条件をいくつか設定し、仕事以外の時間に毎日欠かさずチェックすることを繰り返していました。そして、気になる物件があれば問い合わせを行い、担当してくれた不動産業者に他の物件も併せて紹介してもらうという流れで進めていました。
当時は建売住宅と注文住宅の両方を検討しており、むしろどちらかと言えば建売の方を真剣に考えていたので、両方の物件を見学に行きました。
（※建売ではなく注文住宅を選んだ理由については別の記事に書いていますので、そちらをご参照ください）
また、問い合わせる物件によって担当の不動産業者が異なるため、物件探しと並行して「信頼できる業者探し」も行っていました。
最終的には「この人にお任せしたい」と思える不動産屋さんが見つかったので、自分で見つけた物件の情報をその方に送って案内してもらうという形に落ち着きました。
注文住宅の土地探しで大変だったこと
首都圏の土地、高すぎ問題
土地探しの大変なところは、とにかく価格が高いことでした。
我々の設定していた条件も多分に影響しているとは思いますが、首都圏の土地はとにかく高い！探せど探せど見つかりません。
「首都圏 土地 高い」と何度検索したかわかりません。
具体的な条件としては、以下の通りでした：
- 私も妻も都内の勤務先まで電車で60分以内
- 駅徒歩15分以内
- 土地面積100平方メートル以上
- 神奈川県内
- 価格が3000万円以内であること
- 特殊な条件（土砂災害警戒区域やハザードマップ赤色のエリア、崖のすぐ近くなど）がないこと
ですが、この条件で探していても正直良い物件はなかなかなく、当てはまるような物件があったとしても、そのほとんどが何らかの訳あり物件という状況でした。
結局、我々が購入した土地は4000万円ぐらいと予算オーバーしてしまいましたが、仮に4000万円以内で絞ったとしても、条件に該当しつつ魅力的な土地はあまりありませんでした。
個人的には、住居用途の土地は駅近エリアにはあまりないということを知っていたので、もう少し都心の方に住めるのであれば駅徒歩は妥協してもいいかなと思っていました。
しかし、ここは妻の強い希望があったので、駅徒歩については妥協できませんでした。ただ、この部分を妥協できればもう少し選択肢は増えるんじゃないかなと思っています。
一方で、駅徒歩が遠くなると深夜に酔っ払って帰ってくることができなくなるかなとも考えていたので、なんだかんだ駅がある程度近いところに決めることができて良かったと思っています。
首都圏で土地探しをしてわかったこと
良い土地は本当にすぐ消える
良い土地はすぐになくなります。
賃貸物件と比べると金額がかなり高いため、賃貸ほど一瞬で消えるわけではありませんが、それでもなくなる早さは相当なものです。
以前、横浜エリアで次のような好条件の土地を見つけたことがありました。
- 価格が3000万円ほど
- 横須賀線沿線（横浜市）で駅徒歩10分強
- 土地が平坦
この時は「これだけ条件が良いならすぐ売れるだろうな」と思っていたのですが、案の定、2〜3週間ほどでSUUMOから姿を消しました。
当時は転職したばかりでローンの事前審査さえ通っておらず、購入は絶対に無理だと思って諦めたのですが、条件の良い土地の動きの早さを痛感しました。
そのため、土地探しの際は「ここだ」と思う物件が見つかったらすぐに購入の申し込み（仮押さえ）ができるよう、銀行の審査はあらかじめ通しておくことを強くお勧めします。
審査を通す際は、例えば検討している土地と同じくらいの価格の建売物件を対象にして審査を受けても問題ありません。まずはどこかの銀行で審査を通しておきましょう。
駅近に住宅用地はあまりない
調べてみれば当たり前のことではあるのですが、駅の近くは基本的には商業エリアになっていることも多く、住宅用地というのはあまり多くありません。
もちろん、住宅用に開発されたベッドタウンなどであれば駅の近くであっても普通に住宅はありますが、特に首都圏で駅前が繁華街になっているような土地に関しては、注文住宅を建てられるような広い住宅用地というのはほとんどありません。
私のように駅徒歩の条件を厳しく設定しすぎると、本当に物件が見つからなくて苦しくなるので注意してください。
横浜市は坂や崖だらけ
私は神奈川エリアで物件を探していましたが、横浜市は本当に坂や崖だらけです。
例えば、私が最初に物件を探していた横須賀線沿線については、線路が谷底を走っているような地形をしていて、駅からどちら側に出てもすぐに急坂があるのが当たり前でした。
横浜の方からするとこれは周知の事実のようですが、もともと他県に住んでいた身としては、不動産を調べて初めてこれほどまでに坂や崖が多いのだと知りました。
坂があることによるデメリットは主に二つあります：
(a) 移動の負担
シンプルに駅徒歩の分数以上に通勤・通学などの移動が苦しく感じます。また、自転車が利用しづらいです。このあたりはまだ分かりやすいでしょう。
(b) 土地の造成の問題
これが隠れたデメリットなのですが、坂が多いと、坂との兼ね合いで特殊な造成の仕方（変な段差や構造）になっている土地が結構あります。
そういう土地は、注文住宅を建てる際にハウスメーカーから敬遠されたり、建築コストが跳ね上がったりすることがあるので注意が必要です。
平坦な土地は歓迎されるのですが、横浜で探していると純粋に平坦な土地というのはなかなかありません。
良い条件だと思った土地をGoogle Earthで見てみると、真後ろに凄まじい崖があったりすることも普通にありました。
土地を買う前には、現地の高低差をしっかり確認しておくことが重要です。
神奈川は横浜や藤沢のせいで東京から離れても全然安くならない
神奈川県（特に横浜や藤沢）のせいで、東京から離れても土地が全然安くならないという現象があります。
神奈川県で土地を探していると、東京から物理的な距離があるにもかかわらず、価格が下がらないことが大きなネックになります。例えば、私は藤沢や辻堂、平塚の方も含めて検討していましたが、藤沢などでは駅から徒歩20分くらい離れていても、坪単価が100万円することも珍しくありませんでした。
こんなに東京から離れているのに、3000万円で100平米の土地も買えないのか！と思いました。
藤沢から東京までは数十キロの距離があり、エリア的にはかなり妥協しているように思えるのですが、相場の決まり方が特殊です。東京からの距離というよりは、藤沢や横浜自体が栄えているせいで、それらの拠点からの距離で価格が決まってしまいます。本当に価格を下げようと思ったら、小田原とかまで行かないとなかなか安くなりませんが、それはさすがにだるい、、
これが逆に埼玉県などで検討していると、大宮より先に行けばすぐに土地の価格は下がります。
ただ神奈川県に関してはそうはいかないというのが、実際に探してみて意外な点でした。
安い土地には必ずワケがある
安い土地には、必ずワケがあります。
価格の上限を3000万円などの条件で探していると、たまに「この土地安い」と思える物件が検索に引っかかります。しかし、そういう土地には必ず理由があります。
具体的には、以下のようなケースが挙げられます：
- 立地の問題
(a) 家のすぐ横や後ろに崖がある
(b) 土砂災害警戒区域に指定されている
(c) 接道要件を満たしていない - アクセスや環境の不備
(a) 坂の途中にあるため、ハウスメーカーが対応してくれない
(b) 実際はバスでないとアクセスできないのに、検索条件をすり抜けている
とにかく、安い土地には例外なく理由があります。その「訳」が妥協できる内容であれば良いのですが、例えば注文住宅を建てようとした際に土砂災害警戒区域だったりすると、そもそも住宅ローンが下りないことがあります。これはあまりにも致命的なので、さすがに妥協は難しいでしょう。
場合によっては、ハウスメーカー側が建築を断るケースも普通にあります。メーカーが家を建てられない土地を買ってしまうと、本当に行き場がなくなってしまうので、「安い土地には必ず訳がある」ということは十分に認識しておきましょう。
土地探しとハウスメーカーは必ず並行して検討する必要がある
土地探しと並行して、ハウスメーカーをある程度選定しておく必要があります。それも必ず「同じペースで」進める必要があります。
これは注文住宅を建てるにあたって、私が一番知らなくて後悔したことなのですが、土地を決済するためにはハウスメーカーとの「請負契約」が必要になり、土地を決める前にある程度ハウスメーカーの目星をしっかりとつけておかないと、土地の手付支払い後にハウスメーカーを検討する時間がなさすぎて詰みます。
私の事例では、以下のようなスケジュール感でした：
- 11月末ぐらいに土地を決定
- 12月上旬に土地の契約（手付の支払い）
- 1月中旬頃までには請負契約を締結
- 2月下旬に土地の決済
正直、土地の決定の時までに「ここがいいな」と思えるハウスメーカーの目星がある程度ついていなかったら、妥協して無理やりハウスメーカーを決めなければいけなくなっていたはずです。
これに関してはまた別記事でも詳しく書こうと思いますが、私は何も知らずに結構焦ったので、あらかじめ認識しておくと良いかと思います。
まとめ→首都圏の土地は高すぎる
色々書きましたが、とにかく土地が高くて見つからないのが一番つらかったです。
今探している人は、大変だと思いますがこういう記事を励みにして頑張ってください。
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